Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности. ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке Договор дду что должно быть указано

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент - подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
Как купить квартиру в новостройке Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть >>
Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора - передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности - об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, - не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства - строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование - в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

«Портрет» квартиры

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов - вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь - на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок - это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» - прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер - необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы - войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Деньги счет любят

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда - без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

Долевка – лидер надежности Многие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья >> В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит - обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно - на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.

До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

• получить документы, разрешающие строительство;
• зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
• опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Преимущества ДДУ для инвесторов

1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
4. Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства

В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают .

Двойная продажа

Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым. Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники. Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья. Остальным посредник возвращает стоимость объекта, указанную в договоре, то есть в несколько раз меньшую сумму, чем они заплатили.

Изменение проектной документации

Строительная компания может внести корректировки, не в лучшую сторону для инвестора. Они могут затрагивать планировку и общую площадь квартиры. После сдачи объекта дольщик может получить жилье, не соответствующее его заявленным требованиям. Судебный процесс может растянуться на несколько лет.

Повышение цены

Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному повышению цены.

Перенесение сроков сдачи объекта

Строительная компания может отодвигать их на произвольный срок. Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину.

Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?

Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
• есть нарекания к качеству строительных работ;
• застройщик не может предоставить поручительство.

Если в роли дольщика выступает физическое лицо, то при расторжении ДДУ по его инициативе строительная компания возвращает ему все вложенные средства и оплачивает неустойку, равную 1/150 ставки рефинансирования. Это некая плата за пользование средствами инвестора.

Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы

Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы. Это:

• Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
• Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
• Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ

Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

1. Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
2. Точные сроки завершения строительства. В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.
3. Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
4. Гарантия. Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок - пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
5. Ответственность. Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.

Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.

Важно! Нельзя заключать ДДУ, если у застройщика нет разрешительных документов на строительство. В большинстве случаев инвесторы теряют свой капитал из-за нелегального строительства.

Право на земельный участок можно проверить по кадастровому номеру в Госреестре. Это позволит исключить двойные сделки.

Искусство маскировки

Недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ другие механизмы.

1. Среди них самый распространенная мошенническая уловка — предварительный договор ДДУ. На него не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ. Застройщик обязывается после возведения объекта заключить с инвестором официальный договор. На деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Он не проходит регистрацию в уполномоченных органах, поэтому является красным светом для прямых продаж. Нередко по предварительному ДДУ объект продается несколько раз.
2. Заем средств под вексель. Схема предполагает оформление предварительного договора и соглашение о приобретении векселя. Стоимость ценной бумаги сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее. На самом деле, нет никакой связи между двумя этими документами. По окончании строительных работ застройщик может вернуть инвестору деньги, а не жилье. Причем, условием заключения официального ДДУ может быть цена, намного превышающая стоимость векселя. В результате выйдет, что дольщик одолжил деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Меры предосторожности

Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.

Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.

Договор долевого участия (или сокращенно ДДУ) справедливо считается юристами одним из самых безопасных для покупателя недвижимости соглашений. Признавая правомерность подобного суждения, стоит заметить, что, хотя данный документ и нивелирует многие правовые риски, однако освободить от них полностью не может даже он. Вот о том, что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика, заключившего договор долевого участия, и расскажет адвокат Олег Сухов ( ).

«Несмотря на то что законодатель довольно четко определяет существенные условия договора долевого участия и предусматривает его обязательную регистрацию, тем не менее ДДУ, как, впрочем, и любой гражданско-правовой контракт, имеет подводные камни. Удивляться и тем более негодовать по этому поводу не стоит, потому что даже закон не в силах предотвратить банкротство, финансовую несостоятельность и даже банальное воровство сотрудников и владельцев компании застройщика», - объясняет адвокат Олег Сухов.

Если сюда приплюсовать ошибки в проектной документации, рейдерские захваты, коррупцию и волокиту государственных органов, то картина и вовсе становится унылой. Получается, заключив договор долевого участия, человек как бы вступает в рискованную игру, и не факт, что он выйдет из нее победителем. Это как с авиаперелетом: вроде и троекратная защита многих систем есть, и самолет исправен, а лайнеры иногда падают. Если окинуть взглядом события последних лет, следует прямо признать, что армия обманутых дольщиков все больше напоминает простодушных вкладчиков финансовых пирамид начала и середины 90-х годов. А что? Число потерпевших и размеры финансовых потерь граждан уже вполне-вполне сопоставимы.

Недострой или замораживание работ
Самым распространенным риском при заключении ДДУ является недострой или замораживание работ на строительной площадке. Рассматривая проблему внимательно, можно заметить, что основными причинами недостроя являются финансовая безграмотность и мошенничество сотрудников застройщика, ведущие к банкротству компании. Примеров великое множество: здесь вам и господин Полонский со своей небезызвестной «Кутузовской милей», и воронежские «СтройАрт» и «Новые Технологии Плюс», и московское ЗАО «Энергостройкомплект-М»… Список можно продолжать почти до бесконечности.

Все эти случаи на самом деле объединяет одно - авантюризм, а то и банальное воровство. Депутат Государственной Думы (а по совместительству и неплохой писатель-публицист) Александр Хинштейн как-то раз отвлекся от литературной деятельности, отложил в сторону ручку и подсчитал, что по данным на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значится 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ. А по статистике Министерства регионального развития больше всех от недобросовестных строителей пострадали Башкирия, Санкт-Петербург, Воронежская, Московская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Саратовская и Самарская области, а также Краснодарский край.

Безусловным лидером в этом скорбном списке является Москва. Кстати, большинство несчастных дольщиков имеют на руках, как вы понимаете, договоры долевого участия, аккуратно зарегистрированные в Росреестре. Ну, и сильно это им помогло?

Обременения на объекты зарегистрированного права
Не меньшую опасность представляет и риск обременения на объекты зарегистрированного права. Суть дела в том, что зачастую застройщик не может возвести «многоэтажку» только на деньги дольщиков - физических лиц. Во многих случаях это просто нереально. Ведь еще надо прокладывать коммуникации, строить нежилые помещения, оплачивать логистику, нести затраты, не связанные напрямую со строительством здания. Поэтому компании вынуждены привлекать кредитные ресурсы со стороны банков. Причем иногда на этапе, когда «коробка» здания уже завершена или ее строительство подходит к концу.

«Дело в том, что банки чаще всего не кредитуют "нулевой" цикл строительства, когда нет ни фундамента и ни одного этажа. Кредитная организация даст деньги только под залог объекта, который можно увидеть и потрогать. Так, в Москве крупная строительная фирма «Океан» (название изменено) два года искала деньги для начала строительства и закладки фундамента с возведением первого этажа. Инвесторов не было, а ни один банк денег не давал. И только когда застройщик использовал свои средства, заложил фундамент, сдал первый этаж, то крупный федеральный банк открыл ему кредитную линию с условием передачи в залог построенного объекта», - комментирует адвокат Олег Сухов.

Когда застройщик сдал еще два этажа и частично расплатился с первым траншем по кредиту, банк снова выделил денег и оформил залог еще на два этажа. А теперь, уважаемые читатели, представьте, что на этих этажах располагаются квартиры, приобретенные дольщиками по ДДУ, и даже зарегистрированные в Росреестре. Представили? Прекрасно. А теперь представьте, что строители перестали платить по кредиту. Что сделает банк? Правильно. Он - залогодержатель и в первую очередь наложит обременение на квартиры и обратит взыскание на объект в судебном порядке.

Кстати, почти так произошло и в этом случае. Возведя здание и проложив коммуникации, компания-застройщик все-таки обанкротилась. Почему же тогда «почти»? Потому, что уже в ходе судебного процесса вмешалось Правительство Москвы и привлекло к работам нового строителя, который погасил остатки кредита в счет невыкупленных квартир и выгодных заказов по контрактам со стороны субъекта Федерации.

Двойная регистрация
Следующий риск, присущий договорам долевого участия - это возможность двойной регистрации. Как это может быть, спросите вы, если законодатель для того и требует зарегистрировать ДДУ, чтобы исключить двойные продажи? Да очень просто.

Двойная продажа возможна в момент, когда договор еще не прошел государственной регистрации. Так в 2009 году небольшой областной застройщик «Гарант» (название компании изменено) по вине сотрудников допустил три двойные продажи по договорам долевого участия в «многоэтажке». При этом действительными стали лишь те соглашения с дольщиками, которые были первыми зарегистрированы. Остальным клиентам компании Росреестр отказал в регистрации. Правда, до суда дело не дошло. «Гарант» вернул деньги людям и уволил проштрафившихся работников.

Второй вариант двойной продажи возможен, когда клиент покупает жилье не у застройщика, а у посредника. Фирма приобретает у застройщика квартиры в начале строительства чуть выше себестоимости, а вот сбывает их уже по рыночной цене. Когда люди узнают, что один и тот же объект продан несколько раз, граждане, которым отказали в регистрации, подают в суд и требуют вернуть деньги. Перекупщик без разговоров отдает «кровные», но только не ту сумму, которую заплатил покупатель, а ту, что была проставлена в договоре долевого участия.

В 2012 году, например, в Московской области расследовалось дело по уклонению от уплаты налогов компанией «Еврострой» (название изменено). Фирма занижала налогооблагаемую базу. Она (то есть фирма, конечно) скупала у строителей по договорам долевого участия жилье, а затем уступала права требования физическим лицам, но уже по более высокой цене. Оплата проводилась за наличный расчет. В принципе-то дело законное. Однако разницу в стоимости мошенники не проводили по бухгалтерии и спокойно клали себе в карман. В ходе такого бизнеса случилось и несколько двойных продаж. Когда несостоявшиеся дольщики обратились в суд, судья принял решение о возврате только той суммы, которая официально фигурировала в договоре долевого участия.

Тогда дольщики подали заявление в полицию, которая и возбудила уголовное дело. Какой вывод следует из этого случая? Железное правило: платите только по безналичному расчету, а если используете «наличку», то требуйте квитанцию к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины на всю внесенную сумму.

Изменение проектной документации застройщиком
И наконец, еще один риск, связанный с договорами долевого участия, - изменение проектной документации застройщиком.

«Если не полениться и посетить сайты дольщиков в Интернете, то можно прийти к неутешительному выводу: изменение условий проекта происходит сплошь и рядом и не всегда в пользу покупателя, - рассказывает Олег Сухов. - Скажем, я сразу же наткнулся на форум, где обсуждался случай с московским застройщиком. Суть такова: на момент подписания ДДУ в документации был указан один тип остекления лоджии (стеклопакет), однако при сдаче квартир дольщики с удивлением обнаружили одинарное стекло. Ну не уложился застройщик в бюджет. Сэкономил. А в итоге ухудшились потребительские свойства жилплощади, и люди подали иски в суд. Тем более что об этом изменении их не известили. Или другой, еще более серьезный случай, произошедший в Омске, когда застройщик передал клиентам квартиры, площадь которых оказалась меньше проектной на 7,8 %. Люди опять же пошли в суд. С такой же проблемой столкнулись и дольщики в Москве на улице Малыгина».

Вот еще одна довольно типичная ситуация, произошедшая в городе Жуковском. Ренат Федулов (имя и фамилия изменены) заключил договор с застройщиком на трехкомнатную квартиру. Когда пришло время принимать объект, выяснилось, что в самой маленькой комнате площадью 14,1 кв. метра строители установили в углу коробку вентиляционного канала офисных помещений первых этажей. Этот канал сечением 900 × 1600 мм проходит через все здание. Что в итоге? В «сухом» остатке площадь квартиры не только уменьшилась, но к тому же изменилась и планировка комнаты. Ее размер стал 13,1 кв. метра, и она превратилась в аккуратную такую бытовку с «отъеденным» углом. Строители компенсировали недостающий квадратный метр, но людям-то нужна была площадь, а не деньги. Сейчас жильцы ищут покупателей на эту квартиру.

«Какие же выводы следует сделать из всего сказанного? Самый главный заключается в том, что риск остаться без квартиры или получить ее с ухудшенными потребительскими свойствами существует всегда. Даже если человек заключил договор долевого участия и зарегистрировал его в Росреестре. Жизнь, знаете ли, полна неожиданностей и, к сожалению, не всегда приятных. Можно ли полностью исключить все риски? Нет. Нельзя. А возможно ли тогда хотя бы уменьшить их? Ответ положительный. Да. Можно. Для этого надо обратиться к адвокату уже на стадии заключения соглашения о долевом участии. Адвокат, конечно, не волшебник, однако отстоять ваши права и указать на подводные камни договора он сможет всегда», - заключает Олег Сухов.

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, - это, собственно, предмет покупки.

Самое главное - проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, - отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия - описание приобретаемой квартиры.

В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё - с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, - подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, - комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, - предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, - отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию - плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно - чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков - например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, - комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере - 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе - залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина .

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, - отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.

ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:

• дольщик уклоняется от принятия квартиры;
• участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.

Такие меры применяются:

• только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
• если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
• сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

После передачи в одностороннем порядке квартира считается перешедшей к участнику ДДУ. В этом случае все обязательства по содержанию жилого помещения, в том числе ответственность за ущерб в случае его случайной гибели, возлагаются на принимающую сторону.

Какие действия после подписания дду

Вернуться к содержанию ○ Как составить договор ДДУ. Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

• Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
• Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
• Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
• График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
• Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки.

Передача квартиры по договору долевого участия

Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

• Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
• Построенный объект имеет существенные недостатки.
• Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.
Что нужно учесть Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения.

Как не пропустить важные моменты при заключении дду

Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд. Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе.

Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика неустойку. Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска.

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет. Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Расторжение договора долевого участия проводится следующим образом: застройщику отправляется заказное письмо с уведомлением о том, что дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма. После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть дольщику в течение 20 календарных дней потраченные средства, причем возвращает он не только уплаченную согласно договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ставки рефинансирования ЦБ.

Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?

Порядок и нюансы оформления права собственности по дду Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание.

Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков. И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду

Важно

Порядок расторжения договора долевого участия Провести процедуру расторжения договора долевого участия можно в нескольких случаях: 1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ.

Внимание

Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если же застройщик предвидит увеличение сроков строительства, он должен предупредить об этом дольщика не менее чем за два месяца. В таком случае у дольщика имеется два варианта действий: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.

Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным. Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка.
Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно. Вернуться к содержанию ○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи. Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи.

Сроки договора и форс-мажоры Во время оформления договора долевого участия в строительстве особое внимание стоит уделить срокам, прописанным в договоре. В первую очередь смотрится срок самого ДДУ: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства. Еще один важный срок - дата передачи недвижимости от застройщика дольщику.

В большинстве случаев в договоре указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон такое допускает, однако данный выход не совсем благоприятен для дольщика. Нередко застройщик включает в договор пункт о том, что несет ответственность за нарушение сроков только в том случае, если имеется его вина, что является прямым нарушением ФЗ-214.

Еще один вариант – значительное расширение списка причин непреодолимой силы. Форс-мажор обычно включает в себя стихийные бедствия, войны, террористические акты.

• состояние и наличие общедомового имущества:

• лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

Качество объекта долевого строительства Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

• условиям заключенного договора;
• требованиям техническим регламентам;
• проектной документации;
• градостроительным регламентам.

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).