Комитеты управления имущества субъектов РФ постоянно производят учет государственной собственности и их учет. А соответствующее министерство, управляющее государственным имуществом, в свою очередь, занимается как учетом объектов федеральной собственности, так и ведением соответствующего реестра. А органами местного самоуправления производится учет и заполнение реестра всех объектов муниципальной собственности. Купля-продажа недвижимости, в том числе и нежилых зданий, помещений регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Право собственности на недвижимость передается от одного лица другому на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, который заключается в письменной форме между сторонами сделки.
Представляется также со всеми изменениями и дополнениями, которые были к нему приняты;
Для того чтобы в последствии не наступили негативные последствия для сторон, а также для того, чтобы сделка не была признана недействительной, стороны должны подготовить определенный пакет документов:
Регистрация коммерческой недвижимости Право собственности, которое передается посредством соглашения должно быть зарегистрировано по месту совершения сделки Россреестром.
Акт приема-передачи квартиры
Особенности договора купли-продажи недвижимости: образец 2018 года При заключении сделки следует учитывать ее особенности:
Характеристика и правовое регулирование Договор купли-продажи объекта коммерческой недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. Основные правила сделки, требования к ее форме и обязанностям сторон содержатся в главе 30 ГК РФ.
В соглашении должны быть отражены не только положения, которые требуются законодательством, но и иные положения, которые сторонами были согласованы. Допускается продажа недвижимого имущества совместно вместе с бизнесом.
Важно
В соглашении должны быть указаны следующие положения:
Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости. Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости.
Ппредоставить Покупателю все необходимые документы для государственнойрегистрации перехода права собственности на Помещение и оформления правземлепользования.6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованиюпродаваемого Помещения.6.1.4.
Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нестиполную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы длягосударственной регистрации перехода права собственности Покупателя на данноеПомещение в Едином государственном реестре прав.6.2.
Покупатель обязан:6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящегодоговора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки,установленные в п. 2.3.6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.6.2.3.
На основании договора купли-продажи недвижимости продавец передает покупателю в собственность недвижимость (это может быть здание, земельный участок, квартира, дом), а покупатель принимает имущество за оговоренную с продавцом стоимость. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица (в том числе и те, которые занимаются предпринимательской деятельностью).
Существенными условиями договора считаются условия о цене и предмете сделки. В частности, в договоре должны быть четко указаны данные, которые позволяют определить расположение недвижимого имущества и его индивидуальные признаки.
Инфо
Также важным условием считается цена сделки по купле-продаже недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ такой договор должен предусматривать цену продаваемого имущества.
Для осуществления коммерческой деятельности юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям необходимы помещения: офисные или целые здания. Если коммерческая деятельность не приносит ожидаемой прибыли, то, как правило, организации или предприниматели стремятся продать коммерческую недвижимость.
Как это правильно сделать в статье будет указано далее. Содержание
Образец типового договора купли-продажи коммерческой недвижимости В соответствии с гражданским законодательством соглашение о купле-продаже коммерческой недвижимости получают юридическую силу с момента подписания документа сторонами. Составляется соглашение в письменной форме. Нотариального заверения не требует.
ДОГОВОР
№ ____
купли-продажи нежилого помещения
г. ______________ «___»__________ 20__ г.
Именуемое в дальнейшем «Продавец», в
лице
____,
действующего
на основании ________________________________, с одной стороны
и
___________________________________, именуемое в дальнейшем
«Покупатель», в
лице
действующего
на основании _______________________________________, с
другой
стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1.
В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а
Покупатель
покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в
дальнейшем - «Помещение»),
кадастровый (условный)
номер ____________, площадью ____ (________________) кв.
м,
расположенное по адресу:
________________________________________________________,
на ___
этаже в ____ этажном здании и долю в праве общей собственности
_______________
(назначение здания) здания общей площадью ____
(________________) кв. м., одновременно
с помещением передаются:
технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы,
экспликации,
другие документы.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве
собственности, что подтверждается
свидетельством о праве
собственности ______________________________________________.
1.3.
Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом
настоящего
договора, составляет ______ (___________________)
рублей, согласно справке № ______ от
«___»________
20__ года, выданной
________________________________________________.
1.4. Продавец
гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.
1.1
Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под
арестом и запретом не
состоит и свободно от любых прав третьих
лиц.
1.5. Права на земельный участок, на котором расположено
здание с находящимся в нем
помещением, передаются Покупателю в
следующем порядке: __________________________.
1.6. Капитальный
ремонт помещения проведен «___»_______ 20__ г.
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1.
Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1
настоящего договора,
составляет _______
(_________________________) рублей. Указанная цена,
установленная
соглашением сторон по настоящему договору, является
окончательной и изменению не
подлежит.
2.2. Покупатель несет
все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к
нему
права собственности на Помещение, в соответствии с действующим
законодательством
РФ.
2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит
перечислению на расчетный счет Продавца в
течение ___ банковских
дней после подписания настоящего договора.
3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА
3.1.
Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и
действует до
завершения оформления права собственности Покупателя
на приобретаемое имущество и
завершения всех расчетов.
4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
4.1.
Продавец обязан в ___-дневный срок с момента подписания настоящего
договора
передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего
договора Помещение по приемо-
сдаточному акту (прилагается),
подписанному уполномоченными представителями сторон и
заверенному
печатями Продавца и Покупателя.
5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
5.1.
Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего
договора и
указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента
государственной регистрации перехода
права собственности от
Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав
и
выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению
денежных средств за
приобретаемое Помещение.
5.2. Риск
случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.
5.1
настоящего договора, лежит на Продавце.
6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
6.1.
Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность
без каких-либо изъятий имущество
(Помещение), являющееся предметом
настоящего договора и указанное в п. 1.1.
6.1.2. П
предоставить
Покупателю все необходимые документы для государственной
регистрации
перехода права собственности на Помещение и оформления
прав
землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя
какими-либо обязательствами по целевому использованию
продаваемого
Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для
заключения данного договора и нести
полную ответственность за их
достоверность. Предоставить все необходимые документы
для
государственной регистрации перехода права собственности
Покупателя на данное
Помещение в Едином государственном реестре
прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое
имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего
договора)
путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в
сроки,
установленные в п. 2.3.
6.2.2. Принять имущество на
условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить
для государственной регистрации перехода права собственности
все
необходимые документы.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
7.1.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его
одностороннее
изменение или расторжение в одностороннем порядке
виновная сторона возмещает другой
стороне убытки в размере прямого
действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено
настоящим договором, стороны руководствуются
действующим
законодательством РФ.
8. СПОРЫ
8.1.
Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном
суде в порядке,
предусмотренном действующим законодательством РФ.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1.
Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и
прекращение
возможно только при письменном соглашении сторон.
9.2.
В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца
вышеоговоренную сумму в
установленные договором сроки, настоящий
договор подлежит расторжению. При этом
Покупатель будет обязан
передать Помещение, являющееся предметом настоящего
договора,
Продавцу.
9.3. Настоящий договор составлен в 3 (трех)
экземплярах, по одному для каждой из сторон, а
третий - для
осуществления государственной регистрации перехода права
собственности.
АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Продавец:
_________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Покупатель:
________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Продавец:
______________________
М.П.
Покупатель: ____________________
М.П.
Для осуществления коммерческой деятельности юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям необходимы помещения: офисные или целые здания.
Если коммерческая деятельность не приносит ожидаемой прибыли, то, как правило, организации или предприниматели стремятся продать коммерческую недвижимость.
Как это правильно сделать в статье будет указано далее.
В соответствии с гражданским законодательством соглашение о купле-продаже коммерческой недвижимости получают юридическую силу с момента подписания документа сторонами.
Составляется соглашение в письменной форме. Нотариального заверения не требует.
В соглашении должны быть отражены не только положения, которые требуются законодательством, но и иные положения, которые сторонами были согласованы.
Допускается продажа недвижимого имущества совместно вместе с бизнесом.
В соглашении должны быть указаны следующие положения:
Для того чтобы в последствии не наступили негативные последствия для сторон, а также для того, чтобы сделка не была признана недействительной, стороны должны подготовить определенный пакет документов:
Право собственности, которое передается посредством соглашения должно быть зарегистрировано по месту совершения сделки Россреестром.
Необходимо знать, что это за процедура?
Основной особенностью данной процедуры является то, что соглашение о купле – продаже недвижимого объекта регистрировать нет необходимости. Регистрации подлежит только переход права от продавца к покупателю.
После того, как сведения о новом владельце недвижимого объекта коммерческого характера будут внесен в специальный реестр, покупатель получает специальный документ – свидетельство о праве собственности. На бланке соглашения должна быть поставлена отметка о том, что право от продавца к покупателю перешло.
Для того, что бы сведения были внесены, необходимо представить следующие документы:
Продавец должен в обязательном порядке, дополнительно представить документ, который подтверждает наличие у него права распоряжаться зданием или помещением.
Помимо вышеуказанных документов необходимо представить заполненное заявление от имени продавца с просьбой зарегистрировать приобретенное право. Продавец также должно внести соответствующие данные в документ.
За регистрацию права государство взымает государственную пошлину. Квитанцию об оплате обязательного государственного сбора необходимо приложить к пакету документов.
недвижимого имущества (нежилого помещения в здании) в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем – «Помещение»), кадастровый номер {INPUT, 10}, общей площадью кв. м, расположенное по адресу: , на этаже в -этажном здании. В результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего договора к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности здания, в котором находится продаваемое Помещение.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «»2019 г., выданным .
1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего договора, составляет рублей, согласно справке № от «»2019 г., выданной БТИ г. .
1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в п.1.1 Помещение не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем Помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: .
1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «»2019 г.
2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.
2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение банковских дней после подписания настоящего договора.
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по приемо-сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.
5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1. При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.
6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
9.1. Изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможны только при письменном соглашении Сторон.
9.2. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно, подписаны обеими Сторонами и надлежаще удостоверены.
9.3. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора, Продавцу.
9.4. Настоящий договор составлен в экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и – для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.
Продавец
Покупатель Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:
Продавец _________________
Покупатель _________________
Если она осуществляется между физическими лицами, идентична сделкам с жилой недвижимостью. К сделке предъявляются базовые требования :
Но так как по преимуществу одной из сторон сделки, или обеими её сторонами, являются юридические лица, дополнительно может потребоваться пакет документов от юридического лица, в который входят бумаги:
Важно! Индивидуальные предприниматели, участвующие в сделках с коммерческой недвижимостью, могут выступать в качестве физических лиц, с предоставлением реквизитов ИП или без их предоставления.
Также при сделках с имуществом данного вида обязательно требуется нижеследующее:
Для этого торговая площадь должна быть выделена в отдельное помещение, с указанием её границ. Или приобретаться как часть в общем праве собственности. При продаже офисных помещений, они должны указываться как отдельные кабинеты.
От обеих сторон требуются гражданские паспорта с пропиской в РФ . Представители дополнительно предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, выданные им участниками сделки или ответственными представителями.
Продавец предъявляет для сделки два вида документов:
Идентификация правоспособности для физических лиц осуществляется на основании гражданского паспорта, данные которого, совпадают со сведениями о собственнике, внесёнными в правоустанавливающую документацию. Продавцы из числа юридических лиц должны представлять документы, подтверждающие полномочия директора на проведение сделки:
Относительно пакета документации на объект недвижимости, представленный к продаже, можно перечислить обязательные бумаги от продавца:
Внимание: если стоимость объекта допускает его приобретение без согласования с соучредителями, то обязательно предъявляется справка из бухгалтерии с соответствующими сведениями.
Кроме этого, продавцу имеет смысл приложить к пакету документации акт об оценке помещения , который установит стоимость объекта на экспертном уровне, не оставив покупателю сомнений в актуальности установленной стоимости (подробнее узнать об оценке коммерческой недвижимости можно ).
Если сделка не допускает привлечения дополнительных источников финансирования, то покупателям из числа физических лиц будет достаточно паспорта, а представителям – паспорта и доверенности. При приобретении недвижимости в ипотеку предъявляется дополнительно кредитный договор, заключённый с банком для оплаты покупки объекта.
Покупатели юридические лица предоставляют :
Дополнительно покупатель вправе оформить договор страхования сделки, по которому страховая компания гарантирует возмещение убытков при наступлении страхового случая.
По усмотрению сторон допустимо оформить ПДКП. Его оформление – право, а не обязанность сторон сделки, что регулируется нормами статьи 429 ГК РФ , где указано такое действие как добровольное. Такой договор имеет смысл, если покупателю требуется срок для решения финансовых вопросов при подготовке к сделке, чтобы продавец снял объект с торгов и зарезервировал его для продажи лицу, с которым возникли предварительные договорённости.
Особенностью составления ПДКП является то, что продавец вправе запросить у покупателя аванс или задаток. Перечисление установленной для уплаты аванса суммы допускается :
При взимании задатка действуют нормы статей 380 и 381 ГК РФ, где следует учитывать, что при срыве сделки по вине покупателя, задаток удерживается продавцом. А при срыве сделки со стороны продавца, он возвращает полученные в виде задатка деньги в двойном размере.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Кроме этого следует учесть, что реквизиты контрагентов и помещения должны переноситься в основной договор без изменений. В случае наступления изменений, стороны составляют дополнения к договору . Замена покупателя допускается договором цессии.
Этот договор не регистрируется. Соответственно, по нему не допустимо:
Его правоспособность распространяется только на требование к заключению купли продажи. После заключения договора купчей на недвижимость, юридическая сила ПДКП утрачивается.Если в договоре отсутствует информация о сроках проведения сделки, его правоспособность сохраняется в течение года.
Преимущества заключения ПДКП следующие :
Недостатки его заключения выражаются в нижеследующем:
Если сделка может быть проведена без предварительного резервирования, сторонам целесообразно назначить дату купли продажи и заключить основной договор.
Независимо от того, заключался ли ранее ПДКП, в установленный срок стороны могут совершить сделку по возмездному отчуждению помещения , составив гражданско-правовой договор имущественной сделки в трёх экземплярах. По этому договору происходит отчуждение коммерческой недвижимости от покупателя к продавцу на основании норм статей , , 549-558 ГК РФ . Покупатель обязан провести полную оплату покупки. Исключением является оформление ипотеки или рассрочки платежа.
Справка! При оформлении ипотеки покупателю передаётся только право пользования коммерческой недвижимостью.
Особенностями составления является указание всех необходимых сведений, которые вносились в ПДКП , если он составлялся. Если уплачивался аванс или задаток, то он учитывается как часть общего платежа и входит в общую стоимость помещения. Обязательно указываются следующие факты:
По завершении внесения в тело договора всех существенных и дополнительных сведений, его требуется перечитать, убедиться в отсутствии технических и иных ошибок. После перепроверки стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные или реквизиты юридического лица. К договору должен прилагаться передаточный акт. Если он не составлялся, то отдельным положением вносятся сведения о том, что сила договора включает юридическую силу передаточного акта.
Этот документ допустимо удостоверить нотариально согласно статье 163 ГК РФ . Обязательна регистрация в Росреестре, куда документы подаются непосредственно или через МФЦ. Согласно нормам статей 551 , 558 ГК РФ сделка считается завершённой только после внесения сведений в Росреестр, о чём на обратной стороне ДКП делается соответствующая отметка. Нотариально удостоверенные договора регистрации не подлежат, но передаются в Росреестр для внесения сведений о смене собственника.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
Иногда стороны заключают договор с рассрочкой платежа . Это необходимо, если у покупателя не достаточно денежных средств, а оформление ипотеки не одобрено банком. В этом случае в договор вносятся дополнительные нюансы, оформленные отдельными положениями:
Часто платёж в рассрочку применяется в новостройке. В этом случае застройщик может представить документ о вступлении в права собственности только после завершения всех платёжных обязательств.
Коммерческая недвижимость является наиболее востребованным товаром , что повышает риски покупателей попасть в сети мошенников, которые разворачивают серые схемы на рынке нежилой недвижимости через подставные фирмы. Для того чтобы их избежать, нужно:
При , нужно убедиться:
Халатность покупателя при проверке документации продавца может вылиться в существенные проблемы. А также – согласие на заведомо проблемную сделку, при снижении стоимости помещения.
Внимание! При подозрениях на недобросовестность в оформлении коммерческой недвижимости необходимо приостановить регистрацию и обратиться в суд. Если регистрация завершена – подать исковое заявление.
Подробнее о нюансах покупки коммерческой недвижимости читайте , а мы рассказывали об особенностях ее продажи.
Коммерческая недвижимость должна относиться к нежилому фонду и оформляться как отдельное помещение. Все перегородки, разделяющие площади, должны быть узаконенными и внесены в технический план этажа. На помещение должен быть собран полный пакет документации для сделки. Возможно оформление ПДКП и получение аванса или задатка. Договор сделки заключается сторонами и регистрируется в Росреестре. При проверке и составлении документации необходима внимательность.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .